На прошлой неделе прошло заседание постоянной комиссии по энергосбережению и модернизации ЖКХ. Основная тема обсуждения, вызвавшая дискуссию среди его участников, была связана с непосредственным управлением в многоквартирном доме, плюсами и минусами этого способа по содержанию и обслуживанию общедомового имущества, оплате за коммунальные услуги.

Соответствующую информацию озвучили приглашенные на заседание представители УЖКХ ТиС. Они отметили, что выбрав на общем собрании непосредственное управление собственники жилья могут самостоятельно осуществлять свои права по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Данный способ предполагает организацию самоуправления, например, через общее собрание, поквартирный письменный опрос, выборы старших по подъездам и дому в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами. При реализации непосредственного управления заключаются две группы договоров.

Во-первых, ремонтно-эксплуатационные, направленные на обеспечение общих интересов по содержанию в надлежащем порядке имущества дома. При этом законодатель предусмотрел, чтобы в домах, где количество квартир больше двенадцати, одной из сторон договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества выступала именно управляющая организация. Договор заключается на основании решения общего собрания, в котором участвуют все или большинство собственников. От их имени может выступать и один из них, но опять же по решению собрания, или на основании выданных ему доверенностей всеми собственниками.

Во-вторых, ресурсноснабжающие договоры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление), которые носят индивидуальный характер при непосредственном управлении и заключаются каждым собственником от своего имени с ресурсноснабжающими организациями. В этих договорах должна быть установлена граница ответственности за обслуживание и содержание инженерных сетей. Так наружные сети являются зоной ответственности ресурсноснабжающих организаций, а внутренние – собственников помещений, либо тех, кто привлекается ими по отдельному договору подряда. Причем лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором.
Что касается преимуществ непосредственного управления, то ситуация с проведением каких-либо работ с переброской средств одного дома на нужды другого исключена. Кроме того, решения по тем или иным работам не могут быть приняты без ведома собственников. Также непосредственное управление позволяет избежать ситуаций, когда денежные средства, предназначенные на содержание и ремонт, направляются на оплату долга за коммунальные услуги. Еще одно преимущество заключается в наличии у каждого собственника индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями, что служит защитой от прекращения подачи коммунальных ресурсов для целого дома в связи с задолженностью жильцов. При непосредственном управлении такие санкции применяются лишь в отношении неплательщика, а не всего дома.

Говоря о недостатках, представители УЖКХ ТиС сделали акцент на следующих моментах. Например, одному человеку, уполномоченному собственниками дома, сложно контролировать объем и качество выполненных работ по ремонту и содержанию. То есть найти квалифицированного управляющего, который по своей инициативе ежедневно бы решал массу самых разных вопросов, непросто. Сложнее получить бюджетные средства на капремонт дома, так как предпочтение отдается ТСЖ и домам, находящимся под управлением управляющих организаций. Дополнительных затрат времени и сил требует заключение собственником самостоятельных договоров с ресурсоснабжаюшими организациями. Другой нюанс состоит в том, что множество надзорных инспекций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если их нет в утвержденном перечне работ. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники могут только через суд. К тому же надо иметь в виду, что подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре. Законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющей организации, выступающей в роли подрядной организации, составлять указанный договор с учетом только собственных интересов.

Во время обсуждения речь шла о том, что озвученная УЖКХ ТиС информация представляет некий идеальный вариант действия непосредственного способа управления. Практика же показывает, что управляющие организации при любом способе управления, заключая договоры и с ресурсоснабжающими организациями, и с собственниками (в качестве подрядной организации на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества), порой весьма своеобразно относятся к своей доле ответственности за качество предоставляемых услуг, включая коммунальные. Подводя итог, комиссия приняла информацию к сведению, отметив, что вопросы, касающиеся способов управления многоквартирными домами в Северске, взаимоотношений собственников и ресурсоснабжаюших организаций с подрядчиками и управляющими организациями по-прежнему будут находиться под пристальным вниманием.

По материалам сайта duma-seversk.ru