Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) установлено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, акт органа местного самоуправления о предоставлении такого земельного участка не издается.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (более 2/3 голосов от общего количества собственников МКД). Решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для тех, которые не принимали участие в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).

Следовательно, установка ограждений, шлагбаумов на придомовой территории, использование такой территории для парковки транспортных средств, снос ограждающих конструкций, благоустройство территории с целью размещения площадок для парковки автомобилей должны осуществляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок является общим двором или смежной территорией нескольких многоквартирных домов, необходимо управляющим организациям, осуществляющим управление данными многоквартирными домами, и администрации муниципального образования совместно привлечь собственников этих многоквартирных домов к выполнению мероприятий по организации общей парковки либо определению территории для парковки индивидуально для каждого отдельного дома, исходя из пропорции площади земельного участка отдельного дома по отношению к совокупной площади.

Самовольно, без соответствующих решений и согласований, сооружённые, установленные парковки для автомобилей несут повышенную опасность для перемещения пешеходов и специализированной техники, а также ущемляют законные права и интересы других собственников помещений в многоквартирном доме.

Если на придомовой территории сооружена парковка без законных на то оснований, собственники помещений в многоквартирном доме могут письменно обратиться в муниципальные или государственные надзорные органы о понуждении лиц, соорудивших парковку, к приведению территории в первоначальное состояние, и инициируя проведение общего собрания по принятию решения о сносе незаконно сооруженной парковки и распоряжению земельным участком, являющимся общим имуществом собственников. В случае, если такое решение не исполняется лицом, незаконно соорудившим парковку, несмотря на указания контролирующих органов, вопрос о понуждении его к сносу парковки и приведению земельного участка в прежнее состояние целесообразно решать в судебном порядке.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании большинством более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников - граждан и юридических лиц.

Таким образом, определенные лица могут получить в пользование часть придомовой территории для организации и эксплуатации площадки для парковки автомобилей в соответствии с согласованным в установленном порядке и утверждённым проектом, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято легитимное решение о выделении такой территории в их пользование. Собственник помещений в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество и отчуждать свою долю, в том числе оборудовать ограничители индивидуальных парковочных мест в виде цепей, шлагбаумов, турникетов без принятия решения общего собрания собственников помещений.

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован, формирование земельного участка может быть произведено на основании заявления любого собственника помещений в многоквартирном доме в Администрацию ЗАТО Северск по результатам кадастровых работ, выполненных кадастровым инженером. Кадастровые работы в соответствии со статьей 35 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» являются платными и выполняются за счет заинтересованных лиц на основании заключенного договора.

С заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, от лица муниципального образования – ЗАТО Северск вправе обратиться Глава Администрации ЗАТО Северск, в случае, если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

По результатам кадастровых работ по формированию земельного участка ФБУ «Кадастровая палата по Томской области» проводится государственный кадастровый учет земельного участка и выдается кадастровый паспорт.

Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственникам помещений в многоквартирном доме для организации парковки (автостоянки), устройства ограждения, шлагбаумов на территории дома в целях исключения привлечения к административной ответственности рекомендуется выполнять следующие действия:

1. Определить потребность количества машиномест, провести зонирование придомовой территории с целью определения возможности организации открытой автостоянки достаточной вместимости с учётом существующих и планируемых площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, зеленых насаждений, проходов, круглосуточного беспрепятственного проезда специального транспорта (скорой помощи, мусоросборочной, пожарной, снегоуборочной техники и т.п.) и применением необходимых разрывов от сооружений.

2. Убедиться в наличии прав на землю и правоустанавливающих документов. При их отсутствии необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о его формировании (пункт 3 статьи 16 Вводного закона), провести межевание и поставить земельный участок на учёт.

3. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3 от общего числа) принять решение об организации парковки, объёмах и источниках финансирования, о проведении дальнейшей работы по организации парковки (выбор уполномоченного представителя собственников, подрядной организации), решить вопрос по ее содержанию после введения в эксплуатацию.

4. Выполнить проект благоустройства придомовой территории с учетом организации сквозного движения транспорта и согласовать его с управляющей организацией, администрацией района города, ГИБДД, пожарной охраной, в случае необходимости – с собственниками инженерных коммуникаций.

5. Выявить и принять меры по ликвидации незаконных ограждений на придомовых территориях, препятствующих въезду транспортных средств на данные территории.

6. После устройства парковки выполнить исполнительный инженерно-топографический план с нанесением границ землеотвода и представить его в администрацию города.

Количество мест для парковки автотранспорта многоквартирных домов возможно принимать из расчета фактического количества автотранспорта, ввиду того, что применение современных норм не всегда представляется возможным.

При размещении парковок на придомовой территории необходимо учитывать следующие нормы:

-СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

-Пункт 2.10. На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок, кроме гостевых.

-Пункт 3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

-СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

При разработке плана благоустройства территории жилого дома необходимо соблюдать требования пожарной безопасности по обеспечению проезда пожарных машин в любое время суток в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Покрытие парковок может быть как улучшенным, так и в виде отсыпки щебнем, гравием, отсевом. Для препятствия въезда транспорта на зеленые зоны парковочные площадки необходимо оборудовать ограждениями. Для правильного размещения транспорта на площадке целесообразно наносить разметку.

В случае, если земля принадлежит муниципальному образованию, то собственникам МКД для разрешения данных вопросов необходимо обратиться с письменным заявлением в Администрацию ЗАТО Северск.