Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии в данной новости.
Расчет тарифа на содержание и ремонт жилья
Зашел сегодня я по делам в ООО "ЖЭУ-12" по делам одного из ТСЖ и общаясь с экономистом узнал, что так называемые "общеэксплуатационные расходы" расчитываются вполне легально на основании кокого-то энного решения Госстроя РФ 1999 года. Есть и вполне реальные рекомендации какого-то аналитического центра, в том числе и на каждый год. Но почему данные"общеэксплуатационные расходы" ни коем образом не отражаются и не указываются УК для жителей домов при определении стоимости тарифа на содержание и ремонт жилья, мне так и не смогли объяснить. Но с гордостью сказали, что эти "общеэксплуатационные расходы" в их ЖЭУ всего 84%. Т.е. на каждый рубль реальных (надеемся) затрат для дома и его жителей, что крайне лично для меня сомнительно, + 84 копейки из оплаченных жителями дома уходят на другие цели - обеспечение функционирования ЖЭУ.
Вот в этом можно не сомневаться!
Это очень много! Поэтому про эти проценты ЖЭУ и молчат. Не пойму почему: показывайте затраты реально и получение прибыли тоже всем должно быть понятно - ведь это уставная цель любого ООО. А уж если Вы неконкурентно способны в результате своих сильных запросов и издержек - пардон, это ДОЛЖЕН быть рынок, в том числе и со всеми рисками. Или ООО в ЖКХ играют по другим правилам?
Предлагаю свой вариант расчетов тарифа на содержание и ремонт жилья - читайте бизнес-плана любой УК и ТСЖ. Он на мой взгляд вполне понятен и доступен для его использования.
Кстати, руководители некоторых управляющих организаций и ТСЖ зачастую не знают, как подсчитать реальную стоимость техобслуживания собственного дома, и на возникающий со стороны собственников вопрос отвечают скупым наречием «много». В свою очередь жильцы также не торопятся вникать в проблему и зачастую лишь комментируют ее глаголом «дурят». Из этих двух слов пока и получается бизнес-план. Между тем законодательство предусмотрело определенный перечень необходимых работ, которые следует выполнять в многоквартирном доме, имеющиеся собственные потребности также можно зафиксировать на бумаге.
Впрочем, каждый собственник или председатель ТСЖ, располагая определенными данными на местах, с относительной погрешностью самостоятельно может рассчитать стоимость сметы.
Одновременно отмечу следующее:
• расчет тарифа на содержание и ремонт жилья наиболее целесообразно производить один раз в год;
• тариф на содержание и ремонт жилья подлежит обязательному ежегодному утверждению на собрании собственников;
• изложенные принципы расчета тарифа на содержание и ремонт жилья не могут являться обязательными, в данной статье привожу лишь один из примеров.
I . Структура расходов на содержание и ремонт общего имущества
1. Эксплуатация и ремонт внутридомового оборудования.
2. Осмотры технического состояния объекта с последующими устранением выявленных нарушений.
3. Обеспечение пожарной безопасности.
4. Уборка и санитарная очистка мест общего пользования (подвал, чердак, кровля и т. д.).
5. Уборка дворовой территории.
6. Высадка цветов, кустарников, саженцев во дворе и уход за ними.
7. Косметический ремонт и уход за детскими дворовыми площадками, хозяйственными площадками, дворовыми местами для отдыха взрослых (лавочки, беседки и прочие малые формы).
8. Эксплуатация лифтов.
9. Сбор и вывоз мусора (содержание мусоропроводов).
10. Итого (руб.)
11. Разное + 20% от «итого».
12. Всего (руб.).
Примечания.
▪ В пункт №1 следует включать все имеющееся общедолевое имущество: домофоны, общедомовые узлы учета и т. д.
▪ Если управляющая компания или ТСЖ не могут выполнять весь перечень работ самостоятельно (например, пункты №№8–9), соответственно, в данные графы необходимо вписать оплату привлеченным субподрядчикам.
▪ Пункт №12 предусматривает различные непредвиденные расходы, которые неизбежно возникают в ходе любого бизнеса. Обычно на них предусматривается 20% от общей суммы. Можно предполагать, что в жилищной сфере эта непредвиденная составляющая достаточно велика – учитывая общее состояние жилого фонда.
Так, возможно, в раздел «разное» у нас войдут:
▪ штрафы за недоброкачественную эксплуатацию многоквартирного дома (отметим: штрафы различным проверяющим инстанциям платят очень многие предприятия, при этом работать абсолютно без нарушений в нынешних условиях крайне сложно);
▪ устранение непредвиденных аварий ЖКХ и их последствий;
▪ устранение разрушений, нанесенных вандалами (выбитые окна в подъездах, сломанные во дворе «малые формы», саженцы, выдавленные паркующимися на газона автомобилями цветы и пр.).
II. Расходы на оплату ресурсоснабжающим организациям за холодную и горячую воду, канализование, электроснабжение, отопление, газ!
Так ДОЛЖНО БЫТЬ ПО ЗАКОНУ! Сами понимаете, в Северске этого нет. Кроме "Высотки", конечно.
Управляющая организация/ТСЖ оптом купит у монополистов коммунальный ресурс для всего дома, после чего, будучи исполнителем коммунальных услуг, перепродаст их каждому из жильцов по той же самой «оптовой» цене.
Дописывать в этот раздел какие-либо дополнительные составляющие, а также «разное» — значит, взимать наценку за коммунальные услуги. А это запрещено законом. С точки зрения рыночной экономики это абсурд, невозможно купить машину муки, после чего перепродать ее «на килограмм» по прежней цене и не остаться в убытке. Поэтому данные расходы придется заложить уже в следующий раздел, что не противоречит законодательству.
III. Материальные расходы управляющей организации
1. Зарплата и отчисления на социальные нужды персоналу.
2. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемого в ходе обслуживания данного многоквартирного дома.
3. Приобретение строительных и хозяйственных материалов, инвентаря, топлива.
4. Оплата аренды занимаемого помещения, производственной территории (или амортизационные отчисления на имущество – если оно находится в собственности предприятия).
5. Коммунальные услуги, потребляемые офисом (производственной территорией) управляющей организации.
6. Транспортные услуги.
7. Другие услуги, связанные с управлением многоквартирным домом.
8. Итого.
9. Разное (+20%).
10. Всего.
Примечания.
▪ Пункт №1: если в управлении предприятия находится более одного дома, необходимо разделить площадь данного многоквартирного дома на площадь всего жилого фонда, обслуживаемого организацией, затем — умножить полученное частное на общий фонд заработной платы. По аналогичному принципу в данном случае следует рассчитывать и пункты №№4–6, и скорее всего пункт №2 — если одним и тем же оборудованием предприятия обслуживается весь жилой фонд.
▪ По поводу пункта №2 отметим, что, согласно правилам зарубежной рыночной экономики, идеальный срок амортизации оборудования и инструментов, используемых предприятием, должен составлять пять лет. За это время, если даже используемые фирмой те же компьютеры, механизмы и инструменты не выйдут из строя, то на рынке появятся более совершенные новинки, а компания должна развиваться. Что же касается ЖКХ, то здесь обычно одна и та же модель обычно работает на отрасль десятилетиями с соответствующим качеством…
В пункт №7, в частности, войдут операции, которые мы не могли поместить во II раздел:
▪ оплата управляющей организацией за задолжников ЖКХ предприятиям-монополистам, в том числе — хронических неплательщиков. Как показывает практика, мало в каком доме удается добиться 100%-й собираемости платежей. Между тем, если управляющая компания или ТСЖ не расплатятся с водоканалом или теплосетью, последние зачастую отключают ресурс организации как юридическому лицу. При этом без горячей или холодной воды остается весь дом;
▪ расходы на борьбу с задолжниками ЖКХ. Чтобы вернуть хотя бы часть просроченных платежей, которые зачастую измеряются десятками тысяч, управляющей домом организации придется оказывать на них давление: заказывать «молнии» в типографии, печатать их фамилии в газетах, нанимать коллекторские агентства, наконец, судиться;
▪ расходы на борьбу с коммунальными предприятиями.
Как исполнители коммунальных услуг управляющие компании и ТСЖ должны отстаивать интересы жильцов перед предприятиями-монополистами. В случае сбоев с поставкой в дом энергоресурсов УК или товарищество должно производить перерасчет за коммунальные услуги. В ходе управления многоквартирным домом возможны разногласия с монополистами, отстаивать интересы жильцов придется в судах.
IV. Другие расходы
1. Оплата услуг банка.
2. Подготовка и переподготовка кадров.
3. Платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности.
4. Налоги и другие сборы, предусмотренные законодательством.
5. Итого.
6. Разное (+20%).
7. Всего.
V. Окончательный расчет затратной составляющей тарифа на содержание и ремонт жилья производится по следующей схеме:
1. Расходы на содержание и ремонт общего имущества.
2. Материальные расходы управляющей компании.
3. Другие расходы.
4. Всего.
5. Рентабельность (+20% от «всего»).
6. Итого.
Затем полученная сумма делится на общую площадь жилых квартир и принадлежащих частным лицам нежилых помещений. многоквартирного дома. В результате мы получим реальную стоимость содержания и ремонта жилья в отдельно взятом объекте.
Примечания.
▪ Специально не включен в тариф пункт II, подразумевающий расходы за потребляемые жильцами коммунальные услуги, поскольку их оплачивают отдельно. Кроме того, начисление платежей за «коммуналку» производится исходя из объемов потребляемого ресурса, а не занимаемой собственником площади. Но при этом в некоторых случаях возникает необходимость рассчитать не непосредственно тариф на содержание и ремонт жилья в в отдельном доме, а общую стоимость эксплуатации кв. метра. В данной ситуации следует включать и расходы на оплату коммунальных услуг.
▪ По поводу пункта VI (рентабельность) отметим, что, если домом управляет ТСЖ, рентабельность предусматривать не следует, так как товарищества являются некоммерческими организациями. А управляющая же компания должна зарабатывать прибыль — как любое предприятие. Но при этом в большинстве случаев себестоимость эксплуатации одного и того же дома у управляющей компании должна быть ниже, чем у товарищества, рыночное преимущество УК в том, что она обслуживает десятки многоквартирных домов, за счет больших объемов удается снижать расходные составляющие. А у нас наоборот! ЖЭУ все мало!
VI. Доходы в многоквартирном доме
И напоследок отметим, что из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль, как правило, зарабатываемую за счет арендных платежей. Как показала практика, сдавать в аренду можно следующие объекты общедолевого имущества:
• подвалы, чердаки и другие технические этажи;
• стены здания (под рекламные щиты);
• крыши (под антенны сотовой связи).
Но только по решению 2/3 голосов от общего числа собственников помещений дома! У ЖЭУ таких полномочий в нашем городе НЕТ!
В этом случае при расчете взимаемого с собственников тарифа на содержание и ремонт жилья сначала из общей суммы затрат на обслуживание дома следует вычесть арендную плату (с учетом выплаты комиссионных управляющей организации, которая привлекла на объект арендаторов). А затем полученную величину также разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Но это все для нашего города как сказка. Снижения тарифов не происходит. ЖЭУ за общую собственность в интересах жителей дома не борются. Да и с нежилых помещений зачастую они плату не требуют. Да, г-н Кармашов - владелец "Людмилы"? Сколько платишь ЖЭУ-9? А обязан, как и все простые жители Северска.
Муниципалитет за "Ольгу" как её собственник тоже не спешит платить.
Вот в этом можно не сомневаться!
Это очень много! Поэтому про эти проценты ЖЭУ и молчат. Не пойму почему: показывайте затраты реально и получение прибыли тоже всем должно быть понятно - ведь это уставная цель любого ООО. А уж если Вы неконкурентно способны в результате своих сильных запросов и издержек - пардон, это ДОЛЖЕН быть рынок, в том числе и со всеми рисками. Или ООО в ЖКХ играют по другим правилам?
Предлагаю свой вариант расчетов тарифа на содержание и ремонт жилья - читайте бизнес-плана любой УК и ТСЖ. Он на мой взгляд вполне понятен и доступен для его использования.
Кстати, руководители некоторых управляющих организаций и ТСЖ зачастую не знают, как подсчитать реальную стоимость техобслуживания собственного дома, и на возникающий со стороны собственников вопрос отвечают скупым наречием «много». В свою очередь жильцы также не торопятся вникать в проблему и зачастую лишь комментируют ее глаголом «дурят». Из этих двух слов пока и получается бизнес-план. Между тем законодательство предусмотрело определенный перечень необходимых работ, которые следует выполнять в многоквартирном доме, имеющиеся собственные потребности также можно зафиксировать на бумаге.
Впрочем, каждый собственник или председатель ТСЖ, располагая определенными данными на местах, с относительной погрешностью самостоятельно может рассчитать стоимость сметы.
Одновременно отмечу следующее:
• расчет тарифа на содержание и ремонт жилья наиболее целесообразно производить один раз в год;
• тариф на содержание и ремонт жилья подлежит обязательному ежегодному утверждению на собрании собственников;
• изложенные принципы расчета тарифа на содержание и ремонт жилья не могут являться обязательными, в данной статье привожу лишь один из примеров.
I . Структура расходов на содержание и ремонт общего имущества
1. Эксплуатация и ремонт внутридомового оборудования.
2. Осмотры технического состояния объекта с последующими устранением выявленных нарушений.
3. Обеспечение пожарной безопасности.
4. Уборка и санитарная очистка мест общего пользования (подвал, чердак, кровля и т. д.).
5. Уборка дворовой территории.
6. Высадка цветов, кустарников, саженцев во дворе и уход за ними.
7. Косметический ремонт и уход за детскими дворовыми площадками, хозяйственными площадками, дворовыми местами для отдыха взрослых (лавочки, беседки и прочие малые формы).
8. Эксплуатация лифтов.
9. Сбор и вывоз мусора (содержание мусоропроводов).
10. Итого (руб.)
11. Разное + 20% от «итого».
12. Всего (руб.).
Примечания.
▪ В пункт №1 следует включать все имеющееся общедолевое имущество: домофоны, общедомовые узлы учета и т. д.
▪ Если управляющая компания или ТСЖ не могут выполнять весь перечень работ самостоятельно (например, пункты №№8–9), соответственно, в данные графы необходимо вписать оплату привлеченным субподрядчикам.
▪ Пункт №12 предусматривает различные непредвиденные расходы, которые неизбежно возникают в ходе любого бизнеса. Обычно на них предусматривается 20% от общей суммы. Можно предполагать, что в жилищной сфере эта непредвиденная составляющая достаточно велика – учитывая общее состояние жилого фонда.
Так, возможно, в раздел «разное» у нас войдут:
▪ штрафы за недоброкачественную эксплуатацию многоквартирного дома (отметим: штрафы различным проверяющим инстанциям платят очень многие предприятия, при этом работать абсолютно без нарушений в нынешних условиях крайне сложно);
▪ устранение непредвиденных аварий ЖКХ и их последствий;
▪ устранение разрушений, нанесенных вандалами (выбитые окна в подъездах, сломанные во дворе «малые формы», саженцы, выдавленные паркующимися на газона автомобилями цветы и пр.).
II. Расходы на оплату ресурсоснабжающим организациям за холодную и горячую воду, канализование, электроснабжение, отопление, газ!
Так ДОЛЖНО БЫТЬ ПО ЗАКОНУ! Сами понимаете, в Северске этого нет. Кроме "Высотки", конечно.
Управляющая организация/ТСЖ оптом купит у монополистов коммунальный ресурс для всего дома, после чего, будучи исполнителем коммунальных услуг, перепродаст их каждому из жильцов по той же самой «оптовой» цене.
Дописывать в этот раздел какие-либо дополнительные составляющие, а также «разное» — значит, взимать наценку за коммунальные услуги. А это запрещено законом. С точки зрения рыночной экономики это абсурд, невозможно купить машину муки, после чего перепродать ее «на килограмм» по прежней цене и не остаться в убытке. Поэтому данные расходы придется заложить уже в следующий раздел, что не противоречит законодательству.
III. Материальные расходы управляющей организации
1. Зарплата и отчисления на социальные нужды персоналу.
2. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемого в ходе обслуживания данного многоквартирного дома.
3. Приобретение строительных и хозяйственных материалов, инвентаря, топлива.
4. Оплата аренды занимаемого помещения, производственной территории (или амортизационные отчисления на имущество – если оно находится в собственности предприятия).
5. Коммунальные услуги, потребляемые офисом (производственной территорией) управляющей организации.
6. Транспортные услуги.
7. Другие услуги, связанные с управлением многоквартирным домом.
8. Итого.
9. Разное (+20%).
10. Всего.
Примечания.
▪ Пункт №1: если в управлении предприятия находится более одного дома, необходимо разделить площадь данного многоквартирного дома на площадь всего жилого фонда, обслуживаемого организацией, затем — умножить полученное частное на общий фонд заработной платы. По аналогичному принципу в данном случае следует рассчитывать и пункты №№4–6, и скорее всего пункт №2 — если одним и тем же оборудованием предприятия обслуживается весь жилой фонд.
▪ По поводу пункта №2 отметим, что, согласно правилам зарубежной рыночной экономики, идеальный срок амортизации оборудования и инструментов, используемых предприятием, должен составлять пять лет. За это время, если даже используемые фирмой те же компьютеры, механизмы и инструменты не выйдут из строя, то на рынке появятся более совершенные новинки, а компания должна развиваться. Что же касается ЖКХ, то здесь обычно одна и та же модель обычно работает на отрасль десятилетиями с соответствующим качеством…
В пункт №7, в частности, войдут операции, которые мы не могли поместить во II раздел:
▪ оплата управляющей организацией за задолжников ЖКХ предприятиям-монополистам, в том числе — хронических неплательщиков. Как показывает практика, мало в каком доме удается добиться 100%-й собираемости платежей. Между тем, если управляющая компания или ТСЖ не расплатятся с водоканалом или теплосетью, последние зачастую отключают ресурс организации как юридическому лицу. При этом без горячей или холодной воды остается весь дом;
▪ расходы на борьбу с задолжниками ЖКХ. Чтобы вернуть хотя бы часть просроченных платежей, которые зачастую измеряются десятками тысяч, управляющей домом организации придется оказывать на них давление: заказывать «молнии» в типографии, печатать их фамилии в газетах, нанимать коллекторские агентства, наконец, судиться;
▪ расходы на борьбу с коммунальными предприятиями.
Как исполнители коммунальных услуг управляющие компании и ТСЖ должны отстаивать интересы жильцов перед предприятиями-монополистами. В случае сбоев с поставкой в дом энергоресурсов УК или товарищество должно производить перерасчет за коммунальные услуги. В ходе управления многоквартирным домом возможны разногласия с монополистами, отстаивать интересы жильцов придется в судах.
IV. Другие расходы
1. Оплата услуг банка.
2. Подготовка и переподготовка кадров.
3. Платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности.
4. Налоги и другие сборы, предусмотренные законодательством.
5. Итого.
6. Разное (+20%).
7. Всего.
V. Окончательный расчет затратной составляющей тарифа на содержание и ремонт жилья производится по следующей схеме:
1. Расходы на содержание и ремонт общего имущества.
2. Материальные расходы управляющей компании.
3. Другие расходы.
4. Всего.
5. Рентабельность (+20% от «всего»).
6. Итого.
Затем полученная сумма делится на общую площадь жилых квартир и принадлежащих частным лицам нежилых помещений. многоквартирного дома. В результате мы получим реальную стоимость содержания и ремонта жилья в отдельно взятом объекте.
Примечания.
▪ Специально не включен в тариф пункт II, подразумевающий расходы за потребляемые жильцами коммунальные услуги, поскольку их оплачивают отдельно. Кроме того, начисление платежей за «коммуналку» производится исходя из объемов потребляемого ресурса, а не занимаемой собственником площади. Но при этом в некоторых случаях возникает необходимость рассчитать не непосредственно тариф на содержание и ремонт жилья в в отдельном доме, а общую стоимость эксплуатации кв. метра. В данной ситуации следует включать и расходы на оплату коммунальных услуг.
▪ По поводу пункта VI (рентабельность) отметим, что, если домом управляет ТСЖ, рентабельность предусматривать не следует, так как товарищества являются некоммерческими организациями. А управляющая же компания должна зарабатывать прибыль — как любое предприятие. Но при этом в большинстве случаев себестоимость эксплуатации одного и того же дома у управляющей компании должна быть ниже, чем у товарищества, рыночное преимущество УК в том, что она обслуживает десятки многоквартирных домов, за счет больших объемов удается снижать расходные составляющие. А у нас наоборот! ЖЭУ все мало!
VI. Доходы в многоквартирном доме
И напоследок отметим, что из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль, как правило, зарабатываемую за счет арендных платежей. Как показала практика, сдавать в аренду можно следующие объекты общедолевого имущества:
• подвалы, чердаки и другие технические этажи;
• стены здания (под рекламные щиты);
• крыши (под антенны сотовой связи).
Но только по решению 2/3 голосов от общего числа собственников помещений дома! У ЖЭУ таких полномочий в нашем городе НЕТ!
В этом случае при расчете взимаемого с собственников тарифа на содержание и ремонт жилья сначала из общей суммы затрат на обслуживание дома следует вычесть арендную плату (с учетом выплаты комиссионных управляющей организации, которая привлекла на объект арендаторов). А затем полученную величину также разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Но это все для нашего города как сказка. Снижения тарифов не происходит. ЖЭУ за общую собственность в интересах жителей дома не борются. Да и с нежилых помещений зачастую они плату не требуют. Да, г-н Кармашов - владелец "Людмилы"? Сколько платишь ЖЭУ-9? А обязан, как и все простые жители Северска.
Муниципалитет за "Ольгу" как её собственник тоже не спешит платить.
49.38%
