Новое в ЖКХ Северска и «по-северски»: «Непосредственное управление управляющими компаниями». Будьте осторожны!

11 февраля 2012 года в субботу в 13:00 в актовом зале Центральной городской библиотеки Некоммерческое партнерство но защите прав жителей многоквартирных домов «НАшДОм» (некоммерческое партнерство «НАДО») на продолжающихся учебных курсах для жителей города по основам управления многоквартирными домами проведет обсуждение новой темы. Обучение бесплатное.



До последнего времени только слышал, но вот и увидел!
На руки попал мне пилотный проект Договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу:_____ и т.д. с одной стороны, и ООО «ЖЭУ-7» с другой!?

Как так? Одна из самых раскрученных и профессиональных управляющих организаций города решила уйти с рынка управления многоквартирными домами и перейти только на содержание и ремонт общего имущества!?

Что случилось? Директор ЖЭУ Иванов ни грек. Неужели кризис еврозоны докатился уже и до наших управляющих компаний? Давайте разберемся.

По договору управления многоквартирным домом (ч.2 ст.162 ЖК РФ) управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется:
1) оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
2) предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
3) осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность;

Ничего особенного, данные требования закона существуют уже более шести лет. Тем более и ч.3 вышеуказанной статьи Жилищного кодекса четко определила, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Казалось бы – суть деятельности в данной сфере законом четко прописана, ЖЭУ - профессионалы от МПЖХ, большой стаж и опыт (ни то, что эти любители из ТСЖ, ха-ха-ха!)? Что ни так? Что случилось? Почему профессионалы решили уйти с рынка управления многоквартирными домами?

Как стало известно, местной властью и управляющими компаниями активно обсуждается переход к непосредственному управлению многоквартирными домами, как одному из прописанных в Жилищным кодексом способу управления. Данному способу посвящена аж 1 статья ЖК РФ! (Вопросам, связанным с управлением многоквартирными домами два раздела: VII и VIII – 12 статей, а про ТСЖ и вовсе только в VI разделе 18 статей!)
Вопрос: - где проще, там где требования к деятельности прописаны одной статьей из 5 частей, или там где статей больше десятка, а частей в них за сотню?

В соответствии с ч.1.1 ст.164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать (это подавляющая часть северских многоквартирных домов), собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При этом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. (Каждый сам за себя и сам перед всеми проблемами)! Да, ч.3 вышеуказанной статьи определила, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Вот в принципе и все, что прописано в Жилищном кодексе про непосредственный способ управления.

Резюмируем:
- данный способ управления вполне актуален для жилого коттеджа на 2-3 семьи, причем при условии дружеских соседских отношений (даже Совет многоквартирного дома создается только там, где более 4 квартир (ст.161.1 ЖК РФ);
- по численным показателям для принятия решений общим собранием собственников необходимо:
А) для заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией и принятия его условий – решение более 50% от общего числа собственников помещений;
Б) для выбора лица, имеющего полномочие действовать от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами (вправе быть и один из собственников помещений в таком доме) – решение более 50% от общего числа собственников помещений и доверенность, выданная в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
- кто будет предоставлять коммунальные услуги, на каких условиях, кто будет отвечать за их качество? Потребитель, он же крайний, известен – каждый собственник. А исполнитель кто? С исполнителем то проблемы!

Я не зря остановился на численных показателях. 50% от общего числа собственников помещений для принятия самых важных решений и защиты прав жителей при непосредственном управлении, да еще и обязательная доверенность в письменной форме!? – это все уровень создания ТСЖ. А ТСЖ создавать тяжело, потому что это и обязательные 50% от общего числа собственников помещений и подписание протокола всеми проголосовавшими. Я это знаю не по наслышке и на собственной шкуре. ЖЭУ могут только подписи по квартирам собирать, и то с голосом муниципалитета чуть больше 50% для кворума, а здесь надо более 50% от общего и «ЗА»! Так что фальсификации неизбежны! «Профессионалы» не хотят, а предлагают избранного представителя от жильцов – Павла Корчагина!

Поэтому в их пилотном проекте они не стесняясь и указали, что могут представлять интересы жителей и без доверенности. Да еще и общим имуществом хотят распоряжаться, а это вообще не более 50%, а 2/3 голосов от общего числа собственников. Плевать на законы ЖЭУ не привыкать, ведь исков в суд о признании договоров управления противоречащими закону никто не подавал. Поэтому и здесь прокатит.

А кто сказал, что ресурсоснабжающие организации (РСО) Северска возьмут на себя ответственность при непосредственном управлении домом поставлять коммунальный ресурс до квартиры? По закону ведь их обязанность и ответственность – до границы многоквартирного дома. А если на этой границе нет общедомового прибора учета (95% домов Северска), то кто сказал, что Северский водоканал будет принимать во внимание показания квартирных водосчетчиков? По закону, если нет общедомового водосчетчика – норматив для всех! Ведь неизвестно, сколько там у Вас в доме будет воды протекать и сливаться в подвале и квартирах. Дураков нет!

Точнее есть, не буду называть кого. Главное, чтобы Павла Корчагина уполномочили!

Ответ прост:
В связи с ужесточением федерального законодательства к деятельности и ответственности управляющих компаний, раскрытию информации о их деятельности, усилением контроля за их деятельностью путем создания Советов многоквартирных домов, обязательного для УК предоставления коммунальных услуг, путем заключений соответствующих договоров с РСО на закупку коммунального ресурса и договоров с потребителями на предоставление коммунальных услуг (обязательное условие договора управления!, причем уже много лет), введение ответственности УК по новым требованиям к содержанию общего имущества: энергосбережение, установка общедомовых приборов учета и т.д., УК решили уйти в сторону, типа только на обслуживание. Но хотят уйти с теми же деньгами жителей, что и сейчас. Ведь в отчетах многих УК Вы не найдете их расходов на управление домом, поэтому цена нового пилотного Договора не снизится!«Кошка бросила котят, пусть резвятся, как хотят!», точнее
«Кошки бросили котят и резвятся, как хотят!»

Будьте осторожнее и благоразумнее.

За разъяснениями по данной проблеме и другим можете смело обращаться:

Распоряжение №1019-р от 15.11.2011
«О создании в Администрации ЗАТО Северск общественной приемной для граждан по разъяснению жилищного законодательства Российской Федерации и решению проблемных вопросов в жилищно-коммунальной сфере»

Во исполнение Распоряжения Губернатора Томской области от 19.09.2011 № 294-р «О создании в Администрации Томской области общественной приемной для граждан по разъяснению жилищного законодательства Российской Федерации и решению проблемных вопросов в жилищно-коммунальной сфере»:

1. Создать в Администрации ЗАТО Северск общественную приемную для граждан по разъяснению жилищного законодательства Российской Федерации и решению проблемных вопросов в жилищно-коммунальной сфере (далее-общественная приемная), расположенную по адресу: г.Северск, просп.Коммунистический, д. 51, кабинет № 117.

2. Установить с 15.11.2011 график работы общественной приемной еженедельно, по четвергам с 15.00 до 17.00, согласно очередности:

1) Управление жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи Администрации ЗАТО Северск (Лашевич С.А.);
2) Комитет архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО Северск (Мурзаев В.Е.);
3) Муниципальное учреждение ЗАТО Северск «Центр жилищных субсидий» (Новицкая В.П.);
4) Муниципальное предприятие ЗАТО Северск «Единый расчетно-консультационный центр» (Атаманчук Н.С.).

3. Определить Управление жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи Администрации ЗАТО Северск (Лашевич С.А.) ответственным за работу общественной приемной.

4. Заместителю Главы Администрации ЗАТО Северск – начальнику Управления делами Администрации ЗАТО Северск Бабенышеву В.В. обеспечить общественную приемную необходимым оборудованием и расходными материалами.

5. Опубликовать Распоряжение в газете «Диалог» и разместить на официальном сайте Администрации ЗАТО Северск в сети Интернет (http://www.seversknet.ru).
6. Контроль за исполнением Распоряжения возложить на заместителя Главы Администрации ЗАТО Северск по капитальному строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, транспорту и связи Парфененко А.И..

Вопросы в письменном виде в двух экземплярах, один для регистрации, и на прием! Смелее! Если что, я на связи!
Удачи!